España es uno de los países con los edificios menos antiguos, gracias al boom inmobiliario.

Raquel Hernández - El parque de edificios en España y Catalunya tiene un claro referente en la historia del último siglo. Durante las décadas de los años 50, 60 y 70, la construcción en España sufrió un gran impulso como consecuencia del aumento de la población, la migración interna y la mejora del nivel adquisitivo de las familias, que les permitía acceder con más facilidad al mercado inmobiliario.

En el parque del inmueble español, igual que en el europeo, hay una gran diferencia entre las viviendas principales y las secundarias (o vacacionales). Las etapas históricas delimitan claramente la aparición de unas y otras. Por ello, tienen una antigüedad muy diferente.

Otro factor importante en el análisis de la antigüedad de los edificios es la especulación inmobiliaria, ésta ha supuesto el abandono y la destrucción de una parte importante del patrimonio histórico en muchas ciudades españolas, entre las que destacan, sobre todo, las que tienen un censo no muy elevado y que han sufrido, en algunos casos, la decadencia de los modos de vida urbana.

Estos factores influyen no sólo en la antigüedad de los parques de edificios, sino también, a partir de ella, en la nueva demanda y en las dimensiones de los inmuebles. Respecto a la nueva demanda, se hace evidente que, cuanto más antiguos son los edificios y las casas, menos se adaptan a las necesidades y a las modas del momento, por lo que hay una mayor exigencia de nuevos sitios en los que vivir, que se adapten a la voluntad del nuevo comprador. Además, el número cada vez mayor de inmigrantes permite a los propietarios de los inmuebles adquirir nuevas casas, gracias a los contratos de alquiler. Respecto a las dimensiones, cada vez es más usual encontrar casas pequeñas, o hasta muy pequeñas (como la intención de la ministra de Fomento de construir casa para jóvenes de unos 30 m2), a las que es más fácil tener acceso gracias a un precio menor.

LA ANTIGÜEDAD DEL PARQUE EN ESPAÑA

La principal y más consensuada característica sobre la antigüedad del parque de viviendas en España es que, aproximadamente, un 50% del mismo se construyó antes de la década de los años 80. Por tanto, aproximadamente la mitad de los edificios tienen un mínimo de 30 años. Evidentemente, el resto del mercado del inmueble se ha edificado antes de los ochenta, aunque el crecimiento ha sido muy distinto, según la etapa que se ha vivido. En los setenta, gracias al lento, pero constante desarrollo económico, se construyó casi una cuarta parte del parque de viviendas principales que existe actualmente. En los ochenta, fue cuando la vivienda vivió uno de sus peores momentos y, en los noventa, se construyó el resto (más o menos un 30%, lo que supone, aproximadamente, 1,9 millones de viviendas destinadas a residencia principal). Por el contrario, en los noventa, las características demográficas y económicas hicieron posible un aumento de la construcción y de la demanda de las viviendas principales, aunque no llegó tan alto como en los setenta.

Por tanto, los años 60 y 70 constituyen una clara anomalía, ya que suponen una gran aportación al actual parque de edificios. A partir de este recorrido histórico y sociológico, muchos estudios aseguran que entre el número actual de viviendas principales, cerca de 2,7 millones se construyeron en la década de los sesenta, 3,5 millones en los años setenta y más de 1,4 millones de los años cincuenta, cuando empezó el auge del proceso de migración interior en el país. Así, el impulso de la construcción en las tres décadas (entre 1950 y 1980), muestra, claramente, el crecimiento español, y es el más importante en la historia española.

La antigüedad del parque hizo que, durante los últimos años, se tuvieran que construir entre 100.000 y 200.000 viviendas anualmente. Aunque, si se rehabilitaran y se adecuaran las ya existentes, no sería necesario seguir con este nivel de construcción y aprovechar los edificios ya construidos (hecho que se está empezando a poner de moda).

Si se hace un sencillo análisis de la antigüedad de los inmuebles y de sus características se puede comprobar que se están reemplazando entre 1 y 2 millones (o se hará próximamente). Éstos coinciden con los construidos antes de 1920 y, más o menos, la mitad de los construidos hasta 1960. No se producen hasta finales de la década de los noventa los primeros intentos de recuperación de pequeñas zonas de inmuebles.

Respecto a Europa, el parque español es mucho más joven, precisamente, porque no fue hasta la década de los años sesenta y setenta cuando se empezaron a producir los edificios a toda marcha. En lo referente a los edificios de alquiler, pese a las dificultades actuales de comprar un inmueble por el alto precio de éstos, España tiene uno de los mercados más reducidos de toda Europa Occidental.

CAUSAS Y CONSECUENCIAS

Las tres causas principales de la antigüedad del parque de edificios son el crecimiento de la población, la migración interna desde las áreas rurales del país hacia las más urbanas y la mejora de la capacidad de compra de las familias. Estas causas influyeron totalmente en las construcciones de las últimas décadas y aún lo hacen en la actualidad.

Hay otro hecho importante que no puede pasarse por alto: los expertos del mundo inmobiliario consideran que, para amortizar totalmente un edificio, la media es que tenga una antigüedad aproximada de 90 años, por ello, las casas construidas, a partir de 1920 (que según el censo son, aproximadamente 1,2 millones), deberían substituirse por nuevas edificaciones. Además los edificios que se construyeron entre los años 60 y 70 están en mal estado, por lo que, posiblemente, la mayoría precisen amplias rehabilitaciones. El ejemplo más claro está en los barrios antiguos de las grandes ciudades, como el Born o el Raval, en Barcelona.