¿Qué hacer ante un inmueble en mal estado? ¿Ha de invertir en su reforma y rehabilitación o le conviene más derribarlo y construir otro nuevo? Esta pregunta, inútil para los propietarios de un piso en una gran ciudad, se plantea a menudo en localidades pequeñas, en casas adosadas y en chalets de zonas turísticas.

La respuesta, señalan los expertos, no es sólo económica. Josep Maria Farré, consejero delegado de Renta Corporación, señala que "el coste de una rehabilitación integral suele ser equivalente al de demoler y construir de nuevo". "Por ello, más que el coste, valoramos otros factores como las ordenanzas municipales, el carácter del inmueble y la opción de añadir mejoras, especialmente un aparcamiento subterráneo". Otra buena razón es la zona, explica Farré: "En los inmuebles situados en zonas donde el suelo es muy caro la demolición se hace más rentable, porque aunque la obra nueva eleve los costes es un porcentaje pequeño en el precio final del inmueble".

Renta, firma especializada en la rehabilitación de inmuebles urbanos, ha optado en algunos casos por la demolición. El próximo será la antigua sede del Banco Atlántico en Madrid. Ramón Sánchez, director de edificación de la consultora Euroconsult, considera que el factor principal para optar por la demolición o la rehabilitación es el estado de conservación del inmueble y su antigüedad. "Por ejemplo - explica-, en zonas de playa, con casas de mala calidad construidas hace más de cuarenta años y en las que el clima agresivo del mar daña las estructuras, suele ser más económico demoler. Aunque siempre se ha de estudiar caso por caso". Sánchez destaca que "una vivienda bien construida y bien conservada puede durar al menos tres generaciones, pero si esto no se ha hecho bien, puede ser aconsejable derribarla al cabo de unos cincuenta años".

En la rehabilitación, reconoce Farré, pueden aparecer sorpresas desagradables si el estado de las estructuras o la calidad de los materiales es peor de lo que se preveía inicialmente. "Es más fácil comenzar de cero, porque ya sabes lo que te va a costar". En los inmuebles antiguos, además, la demolición permite eliminar muros gruesos o paredes de carga, que ocupan espacio, y variar la distribución de las plantas "para hacer viviendas de unos 80 metros, más fáciles de vender y con un buen aprovechamiento del espacio". Al demoler, en cambio, "se pierde el carácter del inmueble". El factor clave, sin embargo, suele estar en el Ayuntamiento. "Muchos inmuebles en las zonas históricas están catalogados, y no pueden ser demolidos, o hay que respetar algunos elementos, como la fachada", explica Farré.

En esos casos no hay opción, pero en los casos en que los edificios no están protegidos "hay que ver lo que prevé el Plan general metropolitano: hay edificios antiguos que tienen más plantas de las que ahora se permiten en la zona y esa edificabilidad consolidada se perdería si se optase por derribar el inmueble". Más allá de los costes y ventajas para el propietario, las administraciones públicas son ampliamente favorables a la rehabilitación, incluso cuando los inmuebles no están catalogados, porque contribuyen a mantener la personalidad de la ciudad o del barrio. Para promoverla recurren a las ayudas públicas (como la campaña Barcelona posa´t guapa) o a la disuasión: en ciudades como Granada se ha rebajado la edificabilidad del centro histórico para que no sea rentable demoler.

10/10/2006
Rosa Salvador
La Vanguardia
REHABILITACIÓN