Què fer davant d'un immoble en mal estat? Ha d'invertir en la seva reforma i rehabilitació o li convé més demolir-lo i construir-ne un altre de nou? Aquesta pregunta, inútil per als propietaris d'un pis en una gran ciutat, es planteja sovint en localitats petites, en cases adossades i en xalets de zones turístiques.

La resposta, assenyalen els experts, no és només econòmica. Josep Maria Farré, conseller delegat de Renta Corporació, assenyala que "el cost d'una rehabilitació integral sol ser equivalent al de demolir i construir de nou". "Per això, més que el cost, valorem altres factors com les ordenances municipals, el caràcter de l'immoble i l'opció d'afegir millores, especialment un aparcament subterrani". Una altra bona raó és la zona, explica Farré: "Als immobles situats en zones on el terra és molt car la demolició es fa més rendible, perquè encara que l'obra nova elevi els costos és un percentatge petit en el preu final de l'immoble."

Renta, firma especialitzada en la rehabilitació d'immobles urbans, ha optat en alguns casos per la demolició. El pròxim serà l'antiga seu del Banc Atlàntic a Madrid. Ramon Sánchez, director d'edificació de la consultora Euroconsult, considera que el factor principal per optar per la demolició o la rehabilitació és l'estat de conservació de l'immoble i la seva antiguitat. "Per exemple – explica -, en zones de platja, amb cases de mala qualitat construïdes fa més de quaranta anys i en les quals el clima agressiu del mar danya les estructures, sol ser més econòmic demolir. Encara que sempre s'ha d'estudiar cas per cas”. Sánchez destaca que "un habitatge ben construït i ben conservat pot durar almenys tres generacions, però si això no s'ha fet bé, pot ser aconsellable demolir-lo al cap d'uns cinquanta anys.

En la rehabilitació, reconeix Farré, poden aparèixer sorpreses desagradables si l'estat de les estructures o la qualitat dels materials és pitjor del que es preveia inicialment. "És més fàcil començar de zero, perquè ja saps el que et costarà". Als immobles antics, a més, la demolició permet eliminar murs gruixuts o parets de càrrega, que ocupen espai, i variar la distribució de les plantes "per fer habitatges d'uns 80 metres, més fàcils de vendre i amb un bon aprofitament de l'espai". En demolir, en canvi, "es perd el caràcter de l'immoble". El factor clau, tanmateix, sol estar en l'Ajuntament. "Molts immobles a les zones històriques estan catalogats, i no poden ser demolits, o cal respectar alguns elements, com la façana", explica Farré.

En aquests casos no hi ha opció, però en els casos en els quals els edificis no estan protegits "cal veure el que preveu el Pla general metropolità: hi ha edificis antics que tenen més plantes del que ara es permet a la zona i aquesta edificabilitat consolidada es perdria si s'optés per demolir l'immoble". Més enllà dels costos i avantatges per al propietari, les administracions públiques són àmpliament favorables a la rehabilitació, fins i tot quan els immobles no estan catalogats, perquè contribueixen a mantenir la personalitat de la ciutat o del barri. Per promoure-la recorren als ajuts públics (com la campanya Barcelona posa´t guapa) o a la dissuasió: en ciutats com Granada s'ha rebaixat l'edificabilitat del centre històric perquè no sigui rendible demolir.

10/10/2006
Rosa Salvador
La Vanguardia
REHABILITACIÓ